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敷金返還トラブルが急増している

アパート・マンションなどの賃貸住宅から転出したあと、貸し主に預けていた敷金の返還をめぐって全国でトラブルが相次いでいる。

 

貸し主が民法の定めた借り主の「原状回復義務」を名目に預かった敷金を修繕代金にあててしまい、借り主に返還しないケースが多発しているためだ。

 

なかには「敷金だけでは足りない」と敷金の返還が全くないうえに多額の修繕費を追加請求されるケースも少なくない。

 

事例的に多いのは、畳や障子、ふすまの張り替えや部屋のクリーニングなどに関するもの。細かな画鋲の穴の修繕費まで請求するなど「生活の痕跡すべてにわたって修繕を求める」ような異常なケースも目立つ。

 

通常使用の自然の損耗なら費用負担の必要なし

敷金は「家賃の滞納や借り主の不注意で建物を破損したときなどの弁済に充てるための備え」である。

 

借り主が建物を明け渡すときには、借りる前の状態に戻す「原状回復義務」があるが、畳やふすまの日焼けなど通常の使用にともなって生じた汚れや傷み(自然の損耗)は、借り主の不注意で生じたものではないから修繕費用を負担する必要はない。

 

これが大原則である。

 

したがって文字どおり借り主の「義務」に当たるのは、不注意で壁に穴を開けたとか、乱暴に扱って流し台を壊したといった通常の使用の範囲を超えて生じた損耗部分だけ。

 

いわゆる「善良なる管理者の注意義務」を怠ったために傷を付けたり壊したりしたケースであって、普通に生活していて汚れたカーペットや壁・天丼クロスなどを新品の状態に戻す義務は借り主側にはまったくない。

 

それは次の入居者を迎えるために貸し主が自らの費用で直すべきものだ。

 

国交省の「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、家具の重みによるへこみ、自然に変色した畳の表替え、下地ボードの取り替えが不要な程度の壁の画鋲等の穴、ハウスクリーニングなどは家主の負担と明記している。

 

住んでいる間に自然に付く汚れや変色、物を置いたあとなどは人が生活する以上、当たり前に生じるもの。

 

こういつた通常の使用による自然の損耗については、「月々の賃料に減価償却費として含まれる」というのが常識的な法解釈だ。

 

「カーペットにテーブルの脚あとがついていたから張り替え費用を支払え」などという要求は、筋違いも甚だしいのである。

 

これは賃貸借契約書に特約事項が設定されている場合も同じ。

たとえば、「退去時には借り主負担で畳、壁クロスを交換すること」とか、「天丼、壁、床、化粧室の修繕、給湯器、風呂等の取り替えに要する費用は借り主の全額負担とする」などの特約事項が設定されていたとしても、通常の使用で汚れたり、傷んだりしたものであれば、一切費用を負担する必要はない。

 

それにもかかわらず退去時の敷金トラブルが多いのは、借り主に賃貸借契約の知識が乏しく、貸し主の言いなりになるケースが多いからだ。

 

各地の弁護士会などが行う電話相談などを通じて問題がオープンになるのは氷山の一角で、多くの借り主が泣き寝入りしているのが実態だ。

 

またバブル崩壊後の景気低迷などを背景に借家の供給過剰が続いていることも大きな原因の一つ。競争激化で新品同様にリフォームしないと入居者が募集できない状況が続いている。

 

新しい入居者を迎えるためのリフォームは、賃貸経営を生業としている貸し主が当然負担すべき費用だが、それを厚かましくも退去する前の入居者の敷金でカバーしよう(それでも足りなければ追加で請求しちゃえ!)という傾向が強まっているのだ。

 

敷金返還のトラブルを避けるには、契約時に入居者が負担する原状回復の内容をきちんと詰めておくこと。

 

そして契約書に「通常の使用によって生じた畳の日焼けや壁・床・天丼等の汚
れなど自然の損耗については賃借人が費用負担する必要はない」旨の条項を盛り込んでおくことだ。

 

また入居前に気づいた傷や破損などは、必ず不動産業者に伝えて、修繕を求めること。直さずそのまま貸すという場合は、その旨文書に残してもらう。問題の傷などについて日付入りの証拠写真(ビデオ)を撮っておくのも忘れずに。

 

部屋探しをやっていると、仲介業者から、「これは掘り出し物の超優良物件だから、今日決めないと明日にはなくなっている」などと急かされることが多い。その場合でも特約事項などがあるときは納得がいくまでその内容について確認すること。

 

明け渡しには必ず貸し主に立ち会ってもらって一緒に修繕箇所を確認し、納得できない場合はとことん話し合う。

 

人退去時には必ず部屋の写真(ビデオ)を撮っておくこと。また修繕費用を請求されたら、必ず明細を確かめる。場合によっては修繕を請け負った業者の見積書のコピーを要求する。納得できない場合は支払いを拒否し、敷金の返還を求める。

 

話し合いがこじれたら第三者の力を借りる

 

敷金返i量をめぐる紛争は、話し合いで解決できれば、それが一番望ましい。まずは話し合いによる解決を図るべきだ。

 

当事者間での話し合いがうまくいかず、行き詰まってしまった場合も、すぐに法的手段に訴えるのではなく、第二者の力を借りた解決方法を検討してみる。

 

具体的には、各地の消費者センターや国民生活センターなどが考えられる。こういつた機関は多くの相談事例を蓄えているので、客観的な判断をしてもらえる場合が多い。

 

そこで解決が難しいようなら、法的手段に訴える前の準備段階として弁護士や司法書士へ相談するようにしよう。

 

どうしても納得できない場合は少額訴訟を利用する

 

家主側がどうしても敷金の返還に応じない場合は「少額訴訟」を利用するといい。少額訴訟とは、30万円以下の金銭の支払いを求める訴えについて、 その額に見合った少ない費用と時間で紛争を解決する訴訟制度だ。

 

裁判は、各地の簡易裁判所で行われ、原則としてその日のうちに審理を終え、判決が出る。およそ1ヽ2時間のスピード判決で、手数料も訴額に応じて500〜 3000円と安い。訴訟を起こしてから実際に審理が行われるまでは2週間ほどかかるが、通常の民事裁判に比べて原告側の負担は極めて軽い。

 

確かな主張と証拠さえあれば、 あとは裁判所の書記官や司法委員の助けのもと、裁判官の指揮に従って訴訟を進めればよく、通常、特別な知識はほとんど必要ない。

 

それで約70%が勝訴というかし、どうしても納得できない場合は、この制度を利用して敷金返還を求めるといいだろう。